1. Transformación estructural del sector
La logística está inmersa en un cambio estructural acelerado, impulsado por la digitalización, la sostenibilidad y las nuevas expectativas de los consumidores. El sector, que representa casi el 5% del PIB español, se ve forzado a innovar para superar retos constantes en un entorno global volátil. Esta transformación obliga a las empresas a repensar los modelos tradicionales para construir cadenas de suministro más colaborativas, digitales y sostenibles, donde los datos y la tecnología son clave para anticipar la demanda y optimizar recursos. España, por su posición geográfica estratégica, se ha convertido en un actor clave en la implementación de soluciones logísticas innovadoras para competir en el mercado europeo.
2. Digitalización y automatización
La modernización tecnológica ya no es una opción. La demanda se centra en naves preparadas para la logística 4.0, equipadas con infraestructura para la robotización, sistemas de picking automatizado y conectividad para la gestión de datos masivos (Big Data) e Internet de las Cosas (IoT). Aunque existe un consenso sobre la necesidad de invertir, solo el 7% de las empresas se considera con una cultura digital avanzada, lo que abre una oportunidad para aquellas que lideren la adopción de tecnologías como la inteligencia artificial para optimizar rutas, la gestión de almacenes (SGA/WMS) y la trazabilidad total en tiempo real.
3. Sostenibilidad como requisito imprescindible
La sostenibilidad ha pasado de ser una ventaja competitiva a un requisito fundamental exigido por reguladores, clientes e inversores. En España, el stock de naves con certificaciones de sostenibilidad como BREEAM o LEED se ha cuadruplicado en los últimos tres años, superando los 10 millones de metros cuadrados. Entorno al 75% de estas naves cuenta con la certificación BREEAM. Esta tendencia se ve impulsada por la evidencia de que los edificios "verdes" no solo reducen el consumo energético y la huella de carbono, sino que también aumentan el valor del activo. De hecho, un alto porcentaje de los operadores logísticos estaría dispuesto a pagar una renta superior por un almacén sostenible certificado. La inversión en ESG (criterios ambientales, sociales y de gobernanza) es, por tanto, un factor clave para la competitividad a largo plazo.
4. Proximidad y flexibilidad
El auge del comercio electrónico ha disparado la demanda de agilidad y rapidez, consolidando la logística de última milla como un factor crítico. Esto se traduce en una creciente necesidad de almacenes urbanos y centros de proximidad para acortar los tiempos de entrega. En mercados como Madrid, la demanda se concentra en las coronas más cercanas a la ciudad, a pesar de las mayores rentas, por su cercanía al consumidor final. Modelos como el "nearshoring" o el uso de parkings como micro-hubs logísticos urbanos están ganando terreno para optimizar el reparto con vehículos más sostenibles. La flexibilidad es clave, y los operadores buscan espacios que permitan una operativa adaptable y opciones de entrega personalizadas para el cliente.
5. Especialización y generación de valor añadido
El mercado demanda soluciones logísticas más allá de los metros cuadrados, buscando espacios que ofrezcan servicios personalizados y adaptados a sectores específicos. La logística de frío es un claro ejemplo; en España, los almacenes para productos refrigerados o congelados representan apenas el 2% del stock total, lo que evidencia una notable escasez frente a la creciente demanda del sector de la alimentación. Del mismo modo, la logística farmacéutica y sanitaria exige instalaciones con certificaciones específicas, control de temperatura y trazabilidad unitaria que garanticen el cumplimiento de normativas estrictas como las Buenas Prácticas de Distribución (GDP). El valor añadido reside en ofrecer soluciones integrales que incluyan desde el almacenaje especializado hasta la gestión de la distribución final.
6. Colaboración y resiliencia
La incertidumbre geopolítica y la volatilidad de los mercados han puesto de manifiesto la necesidad de construir cadenas de suministro resilientes, capaces de anticiparse, adaptarse y recuperarse rápidamente de las interrupciones. La resiliencia ya no se basa solo en resistir, sino en responder con agilidad, minimizando el impacto en las operaciones. Para ello, la colaboración entre propietarios, operadores y clientes finales es fundamental. Compartir información en tiempo real y tener visibilidad completa de la cadena de suministro permite una mejor planificación y una toma de decisiones más rápida ante imprevistos, lo que refuerza la estabilidad de todo el sistema.
7. Presión regulatoria y adaptación constante
El entorno normativo es cada vez más exigente, impulsando la modernización del parque logístico. Un factor clave es el nuevo Reglamento de Seguridad Contra Incendios en Establecimientos Industriales (RSCIEI 2025), de obligado cumplimiento a partir de noviembre de 2025 y del cual ya publicamos un artículo que puedes leer aquí. Esta normativa actualiza los criterios de seguridad, eleva los estándares de cálculo de carga de fuego y exige inspecciones periódicas más rigurosas, lo que obligará a adaptar muchas naves existentes y definirá el diseño de las nuevas construcciones. Este reglamento, junto con las crecientes normativas medioambientales, representa tanto un desafío de inversión como una oportunidad para mejorar la calidad y seguridad del stock logístico, aumentando su atractivo a largo plazo.
8. Enfoque estratégico para el leasing
La disponibilidad de mano de obra cualificada, el suministro eléctrico y el diseño funcional del inmueble ganan peso en la toma de decisiones. Con una demanda fuerte y una oferta de naves modernas todavía limitada en ubicaciones prime, los inquilinos con visión de futuro priorizan activos flexibles, sostenibles y tecnológicamente preparados. Las rentas prime en Madrid y Barcelona se mantienen estables, reflejando el alto interés por activos de calidad. Adaptarse a estas tendencias no es una opción, sino una necesidad para atraer y retener a los operadores más solventes y competitivo.
Con todo esto, os resumimos en esta tabla los factores junto con nuestro ranking de importancia a la hora de escoger una nave en alquiler para tu empresa:
Ranking de Factores Clave
| Posición | Factor Clave | Nivel de Importancia | Razón |
|---|---|---|---|
| 1 | Proximidad y Flexibilidad | Crítico / No Negociable | Define costes y velocidad de entrega. Un error en la ubicación es casi irreversible. |
| 2 | Presión Regulatoria y Adaptación | Crítico / Eliminatorio | El cumplimiento legal (RSCIEI 2025) es un requisito obligatorio para poder operar. |
| 3 | Digitalización y Automatización | Muy Alto / Estratégico | La estructura física de la nave habilita o limita la eficiencia y automatización futuras. |
| 4 | Sostenibilidad como Requisito | Muy Alto / Diferencial | Impacta directamente en los costes operativos (OPEX) y en el valor del activo a largo plazo. |
| 5 | Especialización y Valor Añadido | Alto (Crítico para nichos) | Factor no negociable para sectores con requisitos únicos (frío, farma) por la escasez de oferta. |
| 6 | Enfoque Estratégico para el Leasing | Alto / Metodológico | Es el proceso de análisis que asegura una buena elección y un contrato final rentable. |
| 7 | Colaboración y Resiliencia | Relevante / Operativo | Depende más de la gestión y las alianzas que de las características físicas del inmueble. |
| 8 | Transformación Estructural del Sector | Contextual / Informativo | Es el contexto que justifica los demás puntos, pero no es un criterio de selección directo. |
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*Source: JLL Spain Logistics Slide Deck Q3'25
