¿Qué es el cold storage y por qué está creciendo?
El cold storage engloba aquellas instalaciones logísticas diseñadas para almacenar y distribuir mercancías bajo condiciones de temperatura controlada. Entre los sectores que más impulsan su crecimiento destacan:
- Alimentación fresca y congelada.
- Gran distribución y supermercados.
- E-commerce de productos perecederos.
- Industria farmacéutica y biotecnológica.
- Productos sanitarios y vacunas.
En Europa, la demanda de servicios de cadena de frío mantiene una fuerte tendencia alcista, impulsando la inversión en almacenes refrigerados, sistemas de automatización y plataformas logísticas especializadas
Una de las categorías logísticas con mayor potencial en EMEA
Dentro del mercado inmobiliario logístico, el cold storage se sitúa entre los segmentos con mejores perspectivas de crecimiento.
| Tipo de activo | Nivel de demanda |
|---|---|
| Nave logística estándar | Alto |
| Nave última milla | Muy alto |
| Data Centers | Muy alto |
| Cold Storage | Muy alto y creciente |
El gran desafío: escasez de oferta especializada
Uno de los factores más relevantes para entender la evolución del sector es la falta de producto disponible.
Según estimaciones de JLL, las instalaciones con temperatura controlada representan aproximadamente el 2% del stock logístico disponible en España, concentrándose principalmente en Madrid y Cataluña. La disponibilidad es especialmente reducida en los mercados más consolidados:
| Mercado | Stock de naves refrigeradas sobre el total |
|---|---|
| Madrid | 1,6% |
| Cataluña | 1,1% |
Esta limitada oferta está impulsando el desarrollo de nuevos proyectos a medida y aumentando el interés de inversores y operadores por este tipo de activos.
El auge del modelo Build-to-Suit
La escasez de producto existente y los elevados requisitos técnicos están favoreciendo el desarrollo de proyectos llave en mano o Build-to-Suit (BTS).
De acuerdo con previsiones de JLL, el 55% de las nuevas superficies logísticas desarrolladas en España hasta 2026 corresponderán a soluciones llave en mano, con especial protagonismo de las:
- Naves frigoríficas.
- Plataformas automatizadas.
- Centros logísticos de gran formato.
A diferencia de una nave convencional, las instalaciones de frío requieren diseños específicos para diferentes rangos de temperatura, sistemas energéticos avanzados y espacios adaptados a procesos automatizados
¿Por qué España está bien posicionada para liderar esta tendencia?
España reúne varios factores que favorecen el crecimiento de la logística refrigerada.
1. Potencia agroalimentaria europea
España es uno de los principales productores y exportadores europeos de frutas, verduras, pescado, carne y productos congelados. Esta actividad genera una necesidad constante de almacenamiento refrigerado y distribución especializada.
2. Crecimiento de la industria farmacéutica
La expansión de los productos biológicos, medicamentos sensibles a la temperatura y cadenas de distribución farmacéuticas incrementa la necesidad de instalaciones certificadas para el control térmico.
3. Ubicación estratégica
España funciona como plataforma logística para conectar Europa, el Mediterráneo, el norte de África y América Latina, reforzando su papel como centro estratégico para operaciones de cadena de frío.
Los mercados con mayor potencial para el alquiler de naves refrigeradas
La demanda no se distribuye de forma homogénea. Los principales focos de crecimiento son:
| Mercado | Drivers principales |
|---|---|
| Madrid | Distribución nacional y sector farmacéutico |
| Barcelona | Puerto, import-export y alimentación |
| Valencia | Puerto y exportación hortofrutícola |
| Murcia | Producción agroalimentaria |
| Andalucía | Exportación de productos frescos |
Además, en mercados como Barcelona, la disponibilidad limitada de suelo industrial y logístico puede generar una presión adicional sobre las rentas de activos modernos y especializados.
Sobre el artículo
Este artículo ha sido elaborado a partir del análisis de tendencias del mercado logístico español, combinando fuentes sectoriales y datos de JLL Research (Informe “Logistics Market Dynamics EMEA Q2 2026”), que analiza la evolución de la demanda, la oferta, la inversión y los nuevos drivers del sector.
Pablo Fernández Gregorio es Head of Industrial & Logistics Leasing en JLL España, con amplia experiencia asesorando tanto a propietarios como a ocupantes en operaciones logísticas e industriales a nivel nacional. Lidera el área de Industrial & Logistics de la compañía, participando en algunas de las operaciones más relevantes del mercado español y aportando una visión estratégica sobre la evolución de la demanda, las necesidades de los inquilinos y los nuevos estándares del sector.
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Email: pablo.fernandez@jll.es
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