El e-commerce se consolida como uno de los principales motores de la demanda logística
La expansión del comercio electrónico ha generado una necesidad creciente de espacio logístico en toda Europa y especialmente en España. Según JLL, las ventas online crecieron un 7,1% en 2025, superando el crecimiento del comercio físico, mientras que durante la campaña navideña aumentaron un 23%. Esta evolución sigue impulsando la demanda de almacenes, centros de distribución y hubs de última milla.
Además, el crecimiento del e-commerce ya no se limita a categorías tradicionales como moda o electrónica. Los sectores de alimentación, salud y farmacia están ganando peso, lo que incrementa la necesidad de instalaciones especializadas, incluyendo logística refrigerada y plataformas urbanas de distribución rápida.
Más espacio: la nueva necesidad de los operadores
El aumento de referencias (SKUs), la gestión de devoluciones y la necesidad de mantener inventarios más próximos al consumidor están impulsando mayores necesidades de superficie logística.
Los operadores logísticos (3PL), principales beneficiarios del crecimiento del comercio electrónico, representaron el 45% de toda la contratación logística en España durante 2025.
Las empresas buscan ahora:
- Plataformas de gran tamaño para almacenamiento regional.
- Naves preparadas para automatización.
- Centros de cross-docking para distribución rápida.
- Instalaciones adaptadas a operaciones omnicanal.
La consecuencia directa es una mayor presión sobre los activos logísticos de calidad y sobre las naves de grado A, que concentraron el 70% de la contratación en Madrid y Cataluña durante 2025.
Más rapidez: la logística se acerca al consumidor
Las expectativas de los consumidores han cambiado radicalmente. Entregas en 24 horas e incluso el mismo día se han convertido en un estándar competitivo.
Esto ha provocado un crecimiento significativo de la demanda de:
Naves de última milla
Ubicadas cerca de grandes áreas urbanas, permiten reducir tiempos y costes de entrega.
Hubs metropolitanos
Instalaciones de tamaño medio destinadas a alimentar las operaciones urbanas.
Centros regionales automatizados
Grandes plataformas que consolidan stock y distribuyen a redes locales.
Según JLL Research, nuestro Departamento de Investigación de Mercados, la elevada actividad de los retailers se ha convertido en uno de los principales impulsores del mercado. En Madrid, por ejemplo, el retail lideró la contratación logística durante el primer trimestre de 2026 con el 39% del espacio alquilado.
Nuevas ubicaciones: el auge de las segundas y terceras coronas
La falta de disponibilidad de suelo logístico en ubicaciones prime está provocando que las empresas amplíen su radio de búsqueda.
Madrid: protagonismo de la tercera corona
En 2025, el 53% de la contratación logística se concentró en la tercera corona, destacando zonas como:
Madrid: protagonismo de la tercera corona
En 2025, el 53% de la contratación logística se concentró en la tercera corona, destacando zonas como:
Estas ubicaciones ofrecen grandes superficies, costes más competitivos y capacidad para desarrollos de nueva generación.
Cataluña: crecimiento hacia la segunda y tercera corona
La escasez de producto en la primera corona de Barcelona está impulsando operaciones en ubicaciones como:
En el primer trimestre de 2026, el 94% de la contratación logística en Cataluña se concentró entre segunda y tercera corona.
Datos clave del mercado logístico impulsado por el e-commerce
Indicadores relevantes para empresas que buscan naves logísticas
| Indicador | Madrid | Cataluña |
|---|---|---|
| Contratación 2025 | 1.157.000 m² | 615.000 m² |
| Contratación Q1 2026 | 323.000 m² | 228.000 m² |
| Renta Prime Q1 2026 | 7,00 €/m²/mes | 9,25 €/m²/mes |
| Disponibilidad Q1 2026 | 9,7% | 3,2% |
| Participación 3PL en contratación 2025 | 45% España | 45% España |
| Crecimiento ventas online 2025 | +7,1% | +7,1% |
Fuente: JLL Research 4T 2025 y Q1 2026.
El e-commerce acelera la demanda de naves más modernas
La digitalización de las cadenas de suministro está elevando los requisitos técnicos de los activos.
Las empresas buscan cada vez más:
- Alturas libres superiores.
- Mayor capacidad eléctrica.
- Infraestructura preparada para automatización.
- Certificaciones medioambientales.
- Espacios adaptados a robots y sistemas de picking automatizado.
En JLL estimamos además que la automatización logística en Europa crecerá a una tasa anual del 18,5% entre 2024 y 2030, impulsando la demanda de activos tecnológicamente preparados.
Qué deben tener en cuenta las empresas que buscan naves en alquiler
La estrategia inmobiliaria ha pasado a ser una ventaja competitiva dentro del e-commerce.
Antes de alquilar una nave logística conviene analizar:
Ubicación
No solo en función del coste de renta, sino de la proximidad al cliente final y al talento disponible.
Escalabilidad
Capacidad de crecimiento futuro sin necesidad de relocalizaciones frecuentes.
Automatización
Preparación del activo para incorporar nuevas tecnologías.
Disponibilidad
Mercados como Barcelona presentan niveles de disponibilidad históricamente bajos, lo que obliga a planificar con mayor antelación.
En definitiva, el comercio electrónico hace tiempo que no es solo un canal de ventas: influye directamente a muchos niveles, incluiyendo la redifinición del mercado logístico español. La necesidad de más espacio, entregas más rápidas y ubicaciones estratégicas está impulsando la transformación de las redes de distribución y elevando la demanda de activos logísticos modernos.
Para las empresas que buscan naves en alquiler, la decisión ya no debe basarse únicamente en metros cuadrados o renta. La localización, la capacidad tecnológica, la flexibilidad operativa y la preparación para el crecimiento futuro serán factores determinantes para competir en un entorno donde la logística se ha convertido en una pieza clave de la experiencia del cliente.
Sobre el artículo
Este artículo ha sido elaborado a partir de información procedente de JLL Research, incluyendo el informe "Logistics Market Dynamics Spain 4Q 2025" y la presentación "Spain Logistics Market Q1 2026", que analizan la evolución de la contratación, las rentas, la disponibilidad y los principales drivers de demanda del mercado logístico español. Los datos muestran cómo el crecimiento del e-commerce, el auge de los operadores logísticos (3PL), la escasez de producto en determinadas ubicaciones y la necesidad de centros de distribución más eficientes están transformando las decisiones de ocupación en España.
Nuestro Experto
Pablo Fernández Gregorio es Head of Industrial & Logistics Leasing en JLL España y cuenta con una amplia experiencia asesorando a propietarios, inversores y empresas ocupantes en operaciones logísticas e industriales en todo el territorio nacional. Lidera el área de Industrial & Logistics Leasing de la compañía y participa activamente en algunas de las operaciones más relevantes del mercado logístico español.
Para consultas sobre el mercado logístico, estrategias de expansión o búsqueda de naves en alquiler:
inmuebles.jll.es/es-es/naves-industriales-y-logisticas-en-alquiler
