1. De la nave tradicional a la “smart warehouse”
Las naves logísticas están evolucionando hacia infraestructuras inteligentes capaces de integrar:
- Sistemas automatizados de almacenamiento (AS/RS)
- Robots autónomos (AMRs)
- Sistemas de gestión de almacenes (WMS) con IA
- Plataformas IoT para monitorización en tiempo real
Este cambio responde a una tendencia clara: la automatización logística en Europa crecerá a un ritmo del 18,5% anual entre 2024 y 2030, impulsando la demanda de activos preparados tecnológicamente (“power-ready”).
Las empresas ya no solo buscan superficie, sino naves con capacidad eléctrica, conectividad y diseño adaptado a automatización.
2. Nuevos requisitos clave para el alquiler logístico
Infraestructura energética y tecnológica
- Alta potencia eléctrica disponible
- Preparación para sistemas automatizados
- Conectividad avanzada (fibra, IoT)
Flexibilidad y diseño
- Alturas libres mayores para automatización vertical
- Espacios modulables
- Capacidad de adaptación rápida (fit-out reducido)
Sostenibilidad (ESG)
- El 65% de la demanda futura estará vinculada a objetivos de carbono.
- Certificaciones energéticas y eficiencia como requisito básico
Ubicación estratégica
- Refuerzo de redes regionales por geopolítica y nearshoring
- Mayor peso de la distribución nacional
3. La automatización impulsa el “flight to quality”
Uno de los fenómenos más relevantes es el llamado “flight to quality”, que es es la tendencia de las empresas a migrar desde instalaciones obsoletas o ineficientes hacia almacenes y parques industriales modernos y prémium:
- El 70% de la contratación en 2025 fue en naves de grado A
- Los edificios modernos capturan la mayor parte de la demanda
- Los activos obsoletos pierden atractivo o requieren fuertes inversiones
Esto se traduce en una mayor competencia por naves modernas, que provocan una diferenciación clara en precios y en velocidad de ocupación y hace que aumenten los proyectos llave en mano
4. Qué Sectores lideran la demanda de naves inteligentes
La transformación no afecta a todos por igual. En 2025 destacan:
| Sector | Peso en contratación |
|---|---|
| Operadores logísticos (3PL) | 45% |
| Retail / e-commerce | 16% |
| Manufactura | 12% |
| Transporte | 9% |
5.Entonces, ¿Cómo deben adaptarse las empresas inquilinas?
Ante este nuevo entorno, las compañías que buscan naves en alquiler deberían priorizar:
Estrategia tecnológica
- Evaluar automatización desde el inicio
- Integrar IA y analítica en operaciones
Decisiones de localización
- Valorar hubs regionales frente a última milla
- Analizar disponibilidad (especialmente en Cataluña)
Modelos contractuales
- Explorar build-to-suit
- Considerar contratos más flexibles y adaptables
Sobre el artículo
Este artículo ha sido elaborado a partir del análisis de tendencias del mercado logístico español, combinando fuentes sectoriales y datos de JLL Research (Informe “Logistics Market Dynamics Spain 4Q 2025”), que analiza la evolución de la demanda, la oferta, la inversión y los nuevos drivers del sector.
Pablo Fernández Gregorio es Head of Industrial & Logistics Leasing en JLL España, con amplia experiencia asesorando tanto a propietarios como a ocupantes en operaciones logísticas e industriales a nivel nacional. Lidera el área de Industrial & Logistics de la compañía, participando en algunas de las operaciones más relevantes del mercado español y aportando una visión estratégica sobre la evolución de la demanda, las necesidades de los inquilinos y los nuevos estándares del sector.
Para consultas sobre el mercado logístico, operaciones de alquiler o estrategias de ocupación:
Email: pablo.fernandez@jll.es
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